Kary za brak świadectwa energetycznego Wrocław

Hasło „kara za brak świadectwa energetycznego” jest często używane w dużym uproszczeniu. Przepisy nie przewidują bowiem grzywny wyłącznie za to, że właściciel mieszkania lub domu nie posiada dokumentu w szufladzie. Kluczowe jest to, czy wystąpiła sytuacja, w której prawo nakłada obowiązek sporządzenia i przekazania świadectwa.

Najczęściej chodzi o sprzedaż albo wynajem nieruchomości. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków przewiduje odpowiedzialność m.in. za niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa wynikającego z art. 11 ust. 1. Takie naruszenie jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny.

Nie oznacza to jednak, że każda osoba posiadająca mieszkanie we Wrocławiu musi natychmiast zamówić świadectwo. Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana na własne potrzeby i nie występuje zdarzenie powodujące ustawowy obowiązek, sam brak dokumentu nie oznacza automatycznie kary.

Czy za brak świadectwa energetycznego grozi kara?

Tak, ale trzeba precyzyjnie określić, za jakie zachowanie przewidziana jest sankcja.

Art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wskazuje m.in., że karze grzywny podlega osoba, która nie wykonuje obowiązku określonego w art. 11 ust. 1. Przepis ten dotyczy przekazania świadectwa przy sprzedaży oraz odpowiedniej kopii albo wydruku przy najmie.

Tabela nr 1. Kiedy brak świadectwa może powodować konsekwencje?

Dlatego bardziej precyzyjne jest stwierdzenie:

grzywna może grozić za niewykonanie ustawowego obowiązku przekazania świadectwa, a nie za samo nieposiadanie dokumentu w każdej sytuacji.

To istotne rozróżnienie szczególnie dla właściciela domu lub mieszkania użytkowanego wyłącznie na własne potrzeby.

Ile wynosi kara za brak świadectwa energetycznego?

W internecie często można spotkać sformułowanie „kara 5000 zł za brak świadectwa”. Jest ono zbyt kategoryczne.

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków mówi o karze grzywny, ale nie wskazuje jednej, sztywnej kwoty należnej za każde naruszenie.

Znaczenie ma więc ogólna regulacja Kodeksu wykroczeń. Zgodnie z art. 24 § 1 grzywnę wymierza się zasadniczo w wysokości od 20 do 5000 zł, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Nie oznacza to jednak, że:

• każdy właściciel bez świadectwa automatycznie zapłaci 5000 zł,
• 5000 zł jest ustawową „stawką” za brak dokumentu,
• notariusz automatycznie wystawi mandat w takiej wysokości.

5000 zł jest górną granicą ogólnego przedziału grzywny wynikającego z Kodeksu wykroczeń, a nie automatyczną karą dla każdego właściciela.

Kiedy brak świadectwa energetycznego może prowadzić do konsekwencji

Czy notariusz nakłada karę za brak świadectwa?

Nie. Przy sprzedaży nieruchomości notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie świadectwa nabywcy. Jeżeli dokument nie zostanie przekazany, notariusz poucza podmiot zobowiązany o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

To nie jest jednak to samo co nałożenie grzywny przez notariusza.

W praktyce trzeba odróżnić trzy zdarzenia:

• przekazanie świadectwa → odnotowanie tego w akcie,
•  brak przekazania → pouczenie o możliwej grzywnie,
•  orzekanie w sprawie wykroczenia → odrębne postępowanie prowadzone na podstawie przepisów o wykroczeniach.

Dlatego informacja, że „notariusz naliczy 5000 zł kary”, jest nieprawidłowym uproszczeniem.

Czy brak świadectwa uniemożliwia sprzedaż mieszkania lub domu?

Brak świadectwa oznacza niewykonanie ustawowego obowiązku jego przekazania, ale nie należy automatycznie utożsamiać tego z nieważnością umowy sprzedaży.

Przepisy przewidują określone konsekwencje, w tym grzywnę oraz obowiązek notariusza dotyczący pouczenia. Nie ustanawiają natomiast ogólnej zasady, według której każda sprzedaż dokonana bez przekazania świadectwa staje się z tego powodu nieważna.

Nie jest to oczywiście powód, aby obowiązek ignorować. Sprzedający powinien przygotować dokument przed zawarciem umowy i przekazać go nabywcy w wymaganej formie.

Najbezpieczniej zająć się świadectwem odpowiednio wcześniej, a nie dopiero w dniu wizyty u notariusza.

Jakie konsekwencje może mieć brak świadectwa przy wynajmie?

Przy wynajmie obowiązek wygląda nieco inaczej niż przy sprzedaży.

Właściciel powinien przekazać najemcy przy zawarciu umowy:

• kopię świadectwa, jeżeli otrzymał je w postaci papierowej, albo
• wydruk świadectwa, jeżeli dokument został sporządzony elektronicznie.

Najemca nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu. Oficjalne informacje administracji potwierdzają, że prawo to przysługuje zarówno nabywcy, jak i najemcy.

Niewykonanie obowiązku z art. 11 ust. 1 jest jednym z czynów wymienionych w art. 41 ustawy jako zagrożone grzywną.

Samo wpisanie do umowy zdania:

• „najemca rezygnuje ze świadectwa energetycznego”
• nie usuwa więc obowiązku wynikającego z ustawy.

Czy właściciel musi mieć świadectwo, jeśli nie sprzedaje ani nie wynajmuje nieruchomości?

Co do zasady nie ma ogólnego obowiązku sporządzania świadectwa wyłącznie dlatego, że ktoś posiada i użytkuje własne mieszkanie lub dom.

Obowiązek pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy budynek lub jego część:

• jest sprzedawany,
• jest zbywane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• jest wynajmowany.

Ustawa wymienia także inne szczególne sytuacje dotyczące określonych budynków, ale w przypadku zwykłego właściciela mieszkania najważniejsze są właśnie sprzedaż i najem.

Oznacza to, że osoba mieszkająca we własnym domu we Wrocławiu nie powinna obawiać się automatycznej grzywny tylko dlatego, że nie zleciła jeszcze sporządzenia świadectwa.

Czy brak danych energetycznych w ogłoszeniu oznacza dodatkowy problem?

Jeżeli dla budynku lub jego części zostało już sporządzone świadectwo, w ogłoszeniu albo reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu należy podać określone wskaźniki.

Są to:

• EU – roczne zapotrzebowanie na energię użytkową,
• EK – roczne zapotrzebowanie na energię końcową,
• EP – roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną,
• udział OZE w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• jednostkowa wielkość emisji CO₂.

Warunek jest istotny: przepis odnosi się do sytuacji, w której świadectwo zostało sporządzone.

Nie należy więc wymyślać wartości energetycznych wyłącznie po to, aby uzupełnić ogłoszenie. Dane powinny pochodzić z rzeczywistego dokumentu.

Czy przeterminowane świadectwo może być problemem?

Tak. Posiadanie starego dokumentu nie zawsze oznacza wykonanie obowiązku.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest zasadniczo ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Może jednak utracić ważność wcześniej, jeśli w wyniku robót budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna nieruchomości. Oficjalne informacje jako przykłady wskazują m.in. wymianę okien, źródła ciepła lub docieplenie budynku.

Przed sprzedażą albo wynajmem trzeba więc sprawdzić:

• datę sporządzenia świadectwa,
• czy dokument dotyczy właściwej nieruchomości,
• czy od tego czasu przeprowadzono termomodernizację,
• czy nie zmieniono instalacji mających wpływ na wynik energetyczny.

Nieaktualnego dokumentu nie należy traktować tak samo jak ważnego świadectwa.

Czy dokument bez numeru CRCEB wystarczy?

Prawidłowe świadectwo powinno zostać sporządzone przez osobę uprawnioną i wygenerowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Ustawa przewiduje również odpowiedzialność za sporządzanie świadectwa przez osobę niespełniającą wymaganych warunków lub niewpisaną do właściwego wykazu, a także za przekazywanie jako świadectwa dokumentu sporządzonego niezgodnie z wymaganiami ustawowymi.

Dlatego właściciel powinien zwrócić uwagę nie tylko na to, czy otrzymał jakiś plik PDF, ale również:

• kto go przygotował,
• czy wykonawca znajduje się w CRCEB,
• czy dokument został wygenerowany w rejestrze,
• czy posiada wymagany numer,
• czy został prawidłowo podpisany.

Czy kara dotyczy również osoby wystawiającej nieprawidłowe świadectwo?

Ustawa przewiduje sankcje nie tylko dla właściciela, który nie wykonuje obowiązku przekazania dokumentu.

Art. 41 wskazuje również m.in. na osobę, która:

• sporządza świadectwo bez spełnienia wymaganych warunków lub bez wpisu do właściwego wykazu,
• sporządza i przekazuje jako świadectwo dokument przygotowany niezgodnie z wymaganiami dotyczącymi sposobu jego sporządzenia.

To kolejny powód, dla którego przed zleceniem warto zweryfikować wykonawcę w CRCEB.

Niska cena czy ekspresowa realizacja nie są same w sobie problemem. Problemem jest dokument sporządzony przez osobę nieuprawnioną albo bez prawidłowej analizy nieruchomości.

Czy kara za brak świadectwa jest automatyczna?

Nie należy zakładać, że samo stwierdzenie braku dokumentu powoduje automatyczne obciążenie właściciela maksymalną grzywną.

Art. 42 ustawy wskazuje, że orzekanie w sprawach określonych w art. 41 następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Oznacza to, że sankcja funkcjonuje w ramach procedury wykroczeniowej.

Kodeks wykroczeń stanowi ponadto, że przy wymiarze grzywny bierze się pod uwagę m.in. dochody sprawcy, jego warunki osobiste i rodzinne, stosunki majątkowe oraz możliwości zarobkowe.

Nie ma więc podstaw, aby przedstawiać maksymalną kwotę jako obowiązkową sankcję nakładaną jednakowo w każdej sprawie.

Konsekwencje zależnie od sposobu wykorzystania nieruchomości

Co zrobić, jeżeli termin sprzedaży jest blisko, a świadectwa nie ma?

Najważniejsze jest możliwie szybkie zebranie wiarygodnych informacji o nieruchomości.

Do sporządzenia świadectwa przydatne są m.in.:

• powierzchnia nieruchomości,
• rok budowy,
• sposób ogrzewania,
• sposób przygotowania ciepłej wody,
• rodzaj wentylacji,
• parametry okien,
• informacje o izolacji,
• rzut lub projekt,
• dane dotyczące modernizacji.

Nie należy uzupełniać braków przypadkowymi wartościami tylko po to, aby przyspieszyć realizację.

Serwis Świadectwo Energetyczne Wrocław deklaruje typowy czas przygotowania dokumentu wynoszący 24–48 godzin po skompletowaniu danych. Jest to deklarowany termin usługodawcy, a nie ustawowy termin gwarantowany w każdej sprawie.

Dlatego przy sprzedaży najlepiej nie zostawiać zamówienia na dzień poprzedzający akt notarialny.

 Jak uniknąć konsekwencji związanych z brakiem świadectwa?

Najprostszym rozwiązaniem jest sprawdzenie obowiązku odpowiednio wcześnie.

Przed sprzedażą lub wynajmem należy:

1. ustalić, czy dla nieruchomości istnieje świadectwo,
2. sprawdzić jego termin ważności,
3. ocenić, czy po jego sporządzeniu przeprowadzono prace zmieniające charakterystykę energetyczną,
4. w razie potrzeby zlecić nowy dokument osobie wpisanej do CRCEB,
5. przy sprzedaży przekazać świadectwo nabywcy,
6. przy najmie przekazać najemcy odpowiednią kopię lub wydruk,
7. jeżeli świadectwo już istnieje, podać wymagane wskaźniki w ogłoszeniu.

To znacznie bezpieczniejsze niż próba rozwiązania problemu dopiero podczas finalizowania transakcji.

Brak świadectwa energetycznego we Wrocławiu – co warto zapamiętać?

Najważniejsza informacja brzmi: nie istnieje automatyczna kara 5000 zł za samo nieposiadanie świadectwa przez każdego właściciela nieruchomości.

Ustawa przewiduje grzywnę m.in. za niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa przy sprzedaży lub najmie. Ogólna wysokość grzywny za wykroczenie mieści się zasadniczo w granicach 20–5000 zł, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Przy sprzedaży notariusz odnotowuje przekazanie dokumentu, a w razie jego braku poucza o możliwości nałożenia grzywny – sam nie nakłada automatycznie maksymalnej kary.

Jeżeli nieruchomość jest użytkowana wyłącznie na własne potrzeby i nie zachodzi inna sytuacja powodująca obowiązek sporządzenia świadectwa, samo nieposiadanie dokumentu nie oznacza automatycznego naruszenia przepisów.

Przed sprzedażą lub najmem warto więc sprawdzić obowiązek z wyprzedzeniem, zweryfikować ważność posiadanego dokumentu i w razie potrzeby zamówić świadectwo u osoby wpisanej do CRCEB, zamiast ryzykować problem w momencie podpisywania umowy.