Obowiązek świadectwa energetycznego Wrocław

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera informacje o zapotrzebowaniu budynku lub jego części na energię potrzebną m.in. do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody. W przypadku niektórych obiektów uwzględnia również chłodzenie i oświetlenie.

To, czy dokument jest wymagany, nie zależy od tego, czy nieruchomość znajduje się we Wrocławiu, Warszawie czy innym mieście. Zasady wynikają z ogólnopolskiej ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Najczęściej obowiązek pojawia się przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania, domu albo lokalu użytkowego. Świadectwo może być również potrzebne na etapie zakończenia budowy. Z drugiej strony właściciel istniejącego mieszkania używanego wyłącznie na własne potrzeby nie musi sporządzać dokumentu tylko dlatego, że jest właścicielem nieruchomości.

Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane przy sprzedaży nieruchomości?

Jeżeli mieszkanie, dom lub inny budynek we Wrocławiu jest sprzedawany, właściciel powinien posiadać odpowiednie świadectwo i przekazać je nabywcy przy zawieraniu umowy sprzedaży.

Jeżeli sprzedaż dotyczy całego domu, dokument powinien dotyczyć budynku. Gdy przedmiotem transakcji jest mieszkanie stanowiące część budynku, świadectwo sporządza się dla tej części. Analogiczne zasady dotyczą zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W przypadku sprzedaży notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania świadectwa. Jeśli sprzedający nie wykonuje obowiązku, notariusz poucza go o możliwości odpowiedzialności za niewywiązanie się z niego. Nie oznacza to natomiast, że sam notariusz nakłada grzywnę.

Kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.

Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne przy wynajmie we Wrocławiu?

Tak. Przy zawieraniu umowy najmu właściciel powinien przekazać najemcy kopię świadectwa w postaci papierowej albo wydruk świadectwa sporządzonego elektronicznie. Obowiązek obejmuje zarówno lokale mieszkalne, jak i inne części budynku, jeżeli dana nieruchomość podlega regulacjom ustawy.

Nie należy jednak upraszczać zasady do stwierdzenia, że nowe świadectwo trzeba wykonywać przy każdej zmianie dotyczącej istniejącego najmu. Jeżeli dokument jest nadal ważny, może być wykorzystywany przez okres jego ważności.

Podobnie sam aneks do umowy nie oznacza automatycznie obowiązku wykonania nowego świadectwa. Przepisy wiążą obowiązek przekazania dokumentu przede wszystkim z zawieraniem umowy najmu.

Istnieją też ustawowe wyłączenia. Jedno z nich dotyczy budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku. Dlatego kwestii wynajmu krótkoterminowego nie należy traktować w sposób całkowicie automatyczny – trzeba uwzględnić charakter konkretnego obiektu.

Tabela nr 1. Najczęstsze sytuacje związane z obowiązkiem świadectwa energetycznego

Kiedy potrzebne jest świadectwo energetyczne?

Czy właściciel mieszkania na własny użytek musi mieć świadectwo?

Nie. To jeden z najważniejszych wyjątków praktycznych.

Jeżeli istniejące mieszkanie lub dom jest wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby właściciela, a nieruchomość nie jest przeznaczona do sprzedaży ani wynajmu, nie powstaje obowiązek sporządzenia świadectwa tylko z powodu samego faktu posiadania budynku.

Przykładowo właściciel mieszkania we Wrocławiu, który mieszka w nim od kilku lat i nie planuje transakcji, nie musi zamawiać świadectwa „na zapas”.

Sytuacja zmienia się, kiedy pojawia się plan sprzedaży albo wynajmu. Wtedy dokument trzeba odpowiednio przygotować i przekazać drugiej stronie.

Czy świadectwo jest wymagane przy zakończeniu budowy?

Od 28 kwietnia 2023 r. inwestor co do zasady powinien dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Przepisy przewidują jednak wyjątek dotyczący określonych domów mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 m² wznoszonych na własne potrzeby mieszkaniowe.

To właśnie ten obowiązek – związany z zakończeniem budowy – jest jednym z elementów regulacji, które weszły w życie 28 kwietnia 2023 r.

Nie należy natomiast pisać, że dopiero od 28 kwietnia 2023 r. w Polsce pojawił się obowiązek świadectwa przy każdej sprzedaży i wynajmie. Ministerstwo wskazuje, że obowiązek związany ze sprzedażą i najmem funkcjonował w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków już od 2015 r., a wcześniej odpowiednie regulacje znajdowały się w Prawie budowlanym.

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Standardowo świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Nie trzeba więc zamawiać nowego dokumentu przy każdej kolejnej transakcji, jeżeli dotychczasowe świadectwo nadal zachowuje ważność.

Może jednak stracić ważność wcześniej, jeśli zostaną przeprowadzone roboty budowlane lub instalacyjne, w wyniku których zmieni się charakterystyka energetyczna budynku lub jego części.

Przykładem może być:

• wymiana okien,
• docieplenie budynku,
• zmiana źródła ciepła,
• istotna modernizacja instalacji wpływająca na zużycie energii.

Nie oznacza to jednak, że po każdej modernizacji właściciel musi natychmiast zlecić nowe świadectwo. Istotne jest to, że poprzedni dokument może przestać być aktualny, a nowe świadectwo będzie potrzebne, gdy pojawi się sytuacja wymagająca jego posiadania lub przekazania, np. sprzedaż nieruchomości.

Okres ważności świadectwa energetycznego i sytuacje powodujące wcześniejszą utratę ważności.

Na wykresie można przedstawić 10-letni standardowy okres ważności dokumentu oraz przykładowe zdarzenia, które mogą przerwać ten okres wcześniej: wymianę okien, docieplenie budynku oraz zmianę źródła ogrzewania. Bez przypisywania im sztucznych procentów czy czasu skrócenia ważności.

Czy informacje ze świadectwa trzeba podawać w ogłoszeniu?

Jeżeli dla sprzedawanego albo wynajmowanego budynku lub jego części zostało już sporządzone świadectwo, w ogłoszeniu należy podawać określone wskaźniki wynikające z dokumentu.

Przepisy obejmują:

• roczne zapotrzebowanie na energię użytkową – EU,
• roczne zapotrzebowanie na energię końcową – EK,
• roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną – EP,
• udział odnawialnych źródeł energii,
• jednostkową wielkość emisji CO₂.

Obowiązek ten dotyczy sytuacji, w której świadectwo już istnieje. Nie należy interpretować przepisu w ten sposób, że samo przygotowanie ogłoszenia zawsze tworzy odrębny obowiązek wykonania dokumentu przed publikacją.

Czy wszystkie budynki podlegają obowiązkowi?

Nie. Ustawa przewiduje kilka wyjątków.

Do ustawowych wyłączeń należą m.in. określone:

• budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż cztery miesiące w roku,
• obiekty podlegające ochronie konserwatorskiej,
• miejsca kultu i działalności religijnej,
• określone budynki przemysłowe i gospodarcze,
• niektóre budynki gospodarstw rolnych.

Z tego powodu przed przyjęciem, że każdy budynek we Wrocławiu wymaga świadectwa, warto sprawdzić, czy konkretny obiekt nie mieści się w jednym z ustawowych wyjątków.

Kto może sporządzić świadectwo energetyczne we Wrocławiu?

Dokument może sporządzić osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej prowadzonego w ramach CRCEB.

Nie istnieją osobne „uprawnienia wrocławskie”. Osoba posiadająca wymagany wpis może przygotowywać świadectwa dla nieruchomości położonych również poza miastem swojego zamieszkania czy siedziby.

Klient powinien przede wszystkim sprawdzić:

imię i nazwisko osoby sporządzającej dokument → wpis w CRCEB → numer gotowego świadectwa.

Samo określenie „audytor energetyczny” lub wykształcenie techniczne nie zastępują formalnej weryfikacji w rejestrze.

Jak wygląda wykonanie świadectwa w serwisie Świadectwo Energetyczne Wrocław?

Na stronie Świadectwo Energetyczne Wrocław jako osoba odpowiedzialna za usługę przedstawiony jest mgr inż. Tomasz Kwiatkowski. Deklarujemy realizację w pełni zdalną, przekazanie dokumentu w formacie PDF z kwalifikowanym podpisem elektronicznym i numerem CRCEB.

Według informacji na stronie proces obejmuje cztery etapy:

zgłoszenie online → ankietę o nieruchomości → weryfikację danych → przekazanie dokumentu z wpisem do rejestru.

Typowy czas realizacji po skompletowaniu danych wynosi 24–48 godzin, mimo że nagłówek strony promuje również możliwość wykonania świadectwa w 24h. Dlatego bezpieczniej traktować 24 godziny jako deklarowany szybki wariant, a nie gwarancję dla każdego zlecenia.

Przy przygotowaniu dokumentu mogą być potrzebne m.in. informacje o metrażu, źródle ogrzewania, wentylacji oraz rodzaju okien. Firma informuje również o możliwości pomocy przy ustalaniu brakujących parametrów.

Kiedy więc trzeba zamówić świadectwo energetyczne we Wrocławiu?

W praktyce najczęściej trzeba pomyśleć o nim wtedy, gdy właściciel:

• sprzedaje mieszkanie lub dom, zawiera umowę najmu albo kończy budowę obiektu, dla którego przepisy wymagają dołączenia świadectwa.

Nie trzeba natomiast wykonywać dokumentu tylko dlatego, że posiada się nieruchomość używaną wyłącznie na własne potrzeby.

Jeśli świadectwo zostało już sporządzone i nadal jest ważne, nie trzeba tworzyć kolejnego dokumentu tylko dlatego, że minęło kilka lat albo zmienił się potencjalny nabywca czy najemca. Standardowy okres ważności wynosi 10 lat, chyba że wcześniej zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku.

Najważniejsze jest więc rozróżnienie między obowiązkiem posiadania dokumentu w określonej sytuacji prawnej a przekonaniem, że każdy właściciel nieruchomości powinien mieć aktualne świadectwo przez cały czas. Polskie przepisy takiego powszechnego obowiązku nie wprowadzają.